Droit immobilier - baux commerciaux

Par un récent arrêt, la Cour de cassation est venue préciser les effets de l’acquisition de la clause résolutoire dans un bail commercial (Cass. 3^ème civ. 12 mai 2016, n° 15-14117).

Aux termes d’un raisonnement juridique empreint de complexité, la Cour de cassation a estiméqu’une Ordonnance de référé constatant l'acquisition de la clause résolutoire et prononçant l’expulsion d’un locataire ne réglant pas ses loyers et charges, n'avait pas autorité de la chose jugée, de sorte que le Juge du fond pouvait accorder au locataire, rétroactivement, des délais de paiement et remettre en cause son expulsion.

Dans cette affaire, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire indélicat, sans succès.

De ce fait, le bailleur a saisi le Juge des référés d’une demande de condamnation au paiement des loyers et charges, ainsi qu’à l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Le Juge des référés a fait intégralement droit à cette demande.

Postérieurement, la société locataire qui avait été expulsée en vertu de cette Ordonnance a été mise en liquidation judiciaire et le liquidateur a assigné le bailleur au fond pour suspendre les effets de la clause résolutoire qui avait pourtant déjà produit tous ses effets (le locataire avait été expulsé).

Par un arrêt du 17 décembre 2014, validé par la présente décision, la Cour d’appel de Paris a fait droit à cette demande en accordant des délais de grâce rétroactifs et en suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il résulte de cet arrêt une insécurité juridique pour le bailleur dont le locataire peut, même en possession d’une Ordonnance de référé devenue définitive, engager une procédure au fond dont l’objet serait de remettre en cause, rétroactivement, les effets de l’ordonnance prononçant son expulsion.

Les effets de cette décision demeurent néanmoins limités, dans la mesure où la bonne foi du locataire a été prise en compte pour admettre ses demandes.